会昌县新建商品房预售资金监督管理办法

第一章总则

第一条为加强我县商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益,维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《江西省城市商品房预售管理办法》、《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》等相关规定，结合我县实际，特制定本管理办法。

第二条凡在我县范围内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等)，其预售资金的缴存、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条商品房预售资金的监督管理应遵循“政府监管、银行配合、多方监督、专款专用”的原则。

第四条本办法由会昌县住房和城乡建设局、中国人民银行会昌县支行、赣州市银保监分局会昌监管组（以下简称县住建局、人行会昌支行、银保监分局会昌监管组）共同制定。

县住建局负责统一指导、协调、监督检查商品房预售资金监管政策的具体实施，并具体负责预售资金管理工作。

人行会昌支行负责指导各商业银行开设商品房预售资金监管账户。

银保监分局会昌监管组按职责对银行业机构预售资金监管行为进行监督；各商业银行应当按照本办法和有关规定，与县住建局预售资金监管系统对接，共同做好预售资金监管的相关工作。

第五条本办法所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。

第二章预售资金监管协议

第六条商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）由房地产开发企业在申请预售许可前与县住建局信息平台对接的商业银行开设，并与县住建局、银行签订商品房预售资金监管三方协议。该账户不得支取现金。

房地产开发企业开设监管账户时，应持以下材料向监管银行提出书面申请：

（一）开立单位银行结算账户申请书；

（二）企业法人营业执照；

（三）法定代表人身份证；

（四）基本存款账户开户许可证；

（五）符合施工建设条件的相关证明文件；

（六）监管银行认为需要的其他资料。

第七条房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应当提供预售资金监管协议，并在预售方案中明确以下预售资金监管的相关事项：

（一）选定的监管银行;

（二）监管账户名称、账号。

在取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当将上述事项在商品房买卖合同中注明，并在售楼场所进行公示。

第三章预售资金缴存及使用管理

第八条商品房预售资金实行限额度监管，即监管资金的额度为商品房实际销售总额的25%作为预售资金监管额度，监管额度内的预售资金只能用于该项目工程建设。原则上一个商品房预售项目只对应一个监管账户。

第九条商品房预售时，购房人应将购房款直接存入监管账户，购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。确实需要开设多个账户办理房屋按揭手续的，开发企业应在账户设立后3个工作日内报县住建局备案，按揭款（含公积金贷款）入账后，开发企业必须在3个工作日内转入监管账户，不得挪用或转入其他账户。

监管账户的预售资金未满监管额度的，其所有预售收入一律不得截留或转入其他账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金；超出监管额度的预售收入留在监管账户的，应优先用于工程建设。开发企业应当在每个月3日前报送监管账户上个月的银行资金收付明细清单至县住建局。

第十条房地产开发企业需要使用监管资金的，应以项目工程进度节点为依据，各项目进度节点资金使用要求如下：

（一）主体结构建设至地面以上层次二分之一前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的70%；

（二）主体结构封顶前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的50%；

（三）取得竣工验收手续，完成竣工验收前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的20%；

（四）完成房屋所有权首次登记前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的5%;

完成房屋所有权首次登记，可申请使用监管账户内的资金余额并申请解除资金监管。

如施工合同、材料采购合同有明确资金支付时间约定的，可根据约定时间按相应比例申请使用监管资金，原则上不得超过工程节点申请用款额度。

第十一条房地产开发企业使用监管资金时，应当向县住建局提出申请，提交商品房预售资金使用申请表，提供现场查验表及现场图片，必须详细列出资金用途明细清单、用款凭证及转入账户，申请的款项直接从监管账户转入相应账户，申请表中施工单位和工程监理单位必须签署意见及负责人姓名、电话号码。开发企业跨节点使用预售资金的，还需提供资金使用节点证明文件：

1.主体结构建设至地面以上层次二分之一及主体结构封顶的，提交开发企业、施工单位、监理单位共同出具的证明材料;

2.竣工验收合格，提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;

3.完成房屋所有权首次登记，提交房屋所有权首次登记相关证明材料。

除首次申请外，开发企业在申请商品房预售资金时必须提供上次申请资金到本次申请资金时段的监管账户银行资金收付明细清单。

第十二条县住建局受理房地产开发企业的用款申请后，应及时核实，对符合条件的，应在5个工作日内予以审批，监管银行在收到县住建局批复后，应在2个工作日内予以拨付;有下列情况之一的，不予核准使用预售资金：

（一）未按照规定将预售资金全部存入监管账户的;

（二）申请资金超出用款额度的;

（三）该项目之前用款未按要求使用的;

（四）未按时报送监管账户银行资金收付明细清单的；

（五）违反相关法律法规不宜拨付的其他情形。

（六）有其它违法违规行为的。

第十三条商品房预售过程中，监管银行和监管账户原则上不得变更。如确需变更的，应经县住建局同意，由房地产开发企业向监管银行提出书面申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的账户，并报县住建局备案。

县住建局对商品房预售资金进入监管账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查，监管银行和房地产开发企业必须积极主动配合。

第十四条房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由监管银行根据县住建局出具的退房证明退回相应购房款至原购房人账户，监管银行应在2个工作日内拨付。销售收入超出监管额度，房地产开发企业与购房人解除购房合同的，由房地产开发企业自行结算退款。

第十五条预售项目完成房屋首次登记时，房地产开发企业可凭不动产登记部门出具的证明材料向县住建局提出账户解除监管的申请。监管银行应当在2个工作日内与房地产开发企业解除相应资金监管。

第十六条有下列情形之一的，县住建局可视情况书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：

（一）房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

（二）预售监管资金余额低于需监管额度的；

（三）预售项目未按期交付使用的；

（四）其他违反商品房预售资金监管的行为；

（五）县住建局认定应当暂停拨付的其他情形。

第十七条房地产开发企业有下列行为之一的，由县住建局责令限期改正，暂停企业的商品房预售，将其违法违规情况予以公示，并记入企业信用档案和赣州市中小企业信用信息服务平台：

（一）违反本办法规定直接收存商品房预售资金的；

（二）未依照本办法规定及时将贷款转入监管账户的；

（三）未依照本办法规定使用商品房预售资金的；

（四）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（五）有其他违反预售资金监管行为的。

第四章法律责任

第十八条对监管银行违反规定擅自拨付商品房预售资金的，由人行会昌支行会同银保监分局会昌监管组约谈监管银行负责人，县住建局约谈房地产开发企业负责人；情节严重的，监管银行不得再从事预售资金监管业务，并暂停房地产开发企业使用商品房销售网上备案系统。

第十九条县住建局和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十条县住建局可根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，适当调整预售资金监管额度标准。

第二十一条县住建局可根据房地产开发项目的经营情况和开发企业的信用情况，报经县政府同意后，适当提高或降低开发项目的预售资金监管额度标准。

第二十二条本办法自下发之日起执行，同时《会昌县商品房预售款监管办法》（会府字〔2011〕3号）文件废止。2019年6月1日前办理预售的项目可根据实际情况，参照本办法实施预售资金监管工作。