一、政策背景

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。农村村民佳宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。《中华人民共和国土地管理法》2019年8月26日第三次修正，各级农业农村部门要结合国土调查、 宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查 ，全面摸清宅基地规模、 布局、权属和利用情况。

逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、监管、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。

《中央农办农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》

中农发〔2019〕11号

乡镇政府要探索建立一个窗口对外处理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。

各地要对现行宅基地审批和建房规划许可办事指南、申请表单、申报材料清单等进行梳理，参照附件表单结合本地实际进一步简化和规范申报材料， 抓紧细化优化审批流程相关事指南。要加快信息化建设，逐步实现宅基地用地相建房规划许可数字化管理。

《农业农村部自然资源部 关于规范农村宅基地审批管理的通知》

农经发〔2019〕6号

推进宅基地数字化管理， 充分发挥大数据作用， 建立农村宅基地管理信息系统， 逐步形成宅基地信息 “一张图” 加强政府部门间数据共享。

《深化农村宅基地制度改革试点方案》

（厅字〔2020〕18号）

集体所有制逐步确立阶段

土地改革时期（ 1949-1953 ）

1949年 《中国人民政治协商会议共同纲领》第27条——保护农民土地所有权

1950年 《中华人民共和国土地管理法》——实行农民土地所有制

互助合作运动时期（1953-1958）

1954年 《中华人民共和国宪法》——国家依法保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权

1956年 《高级农业生产合作社示范章程》——入社的农民必须把私有的土地、牲畜和大型农具转为合作社集体所有。但坟地、宅基地不入社

1956年 《农业生产合作社示范章程》

人民公社时期（ 1958-1978 ）

1958年 《关于在农村建立人民公社问题的决议》——人民公社实行集体所有制，所有土地归人民公社三级所有，统一经营

1962年 《农村人民公社工作条例修正草案》（人民公社“六十条”——社员的房屋归社员所有，社员有买卖和租赁房屋的权利）

1963年 中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》——宅基地归生产队集体所有，地上物归农民所有

严格规范管理阶段

1981年 国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》——统一规划、合理布局、节约用地，重申宅基地私人不可出租、买卖、转让

1982年 国务院《村镇建房用地管理条例》——城镇户口、回乡落户职工、退伍军人、华侨可以申请，需县级审核

1982年 《中华人民共和国宪法》第10条——农村土地集体所有

1986年 第一部《中华人民共和国土地管理法》——确认相关规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准

改革赋权扩能阶段

试点部署

2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》

2017年，将宅基地制度改革试点拓展到33个试点县（市、区）

逐步深化

2018年中央一号文件提出探索宅基地“三权分置”，改革进入新阶段

2020年8月，中办、国办印发《深化农村宅基地制度改革试点方案》

二、宅基地现状

“多”一户多宅数量多

“大”农民建房面积大

“乱”缺乏规划布局乱

“空”空心化严重

“违”违章建房数量大

“转”私下流转普遍

管理不到位

1.没有专门的宅基地管理法律法规，缺少农村房地管理等完整的制度设计。

2.一户多宅、超标占地、乱搭乱建等现象普遍，历史遗留问题突出。

3.违法违规占用耕地和基本农田建房时有发生，城镇居民到农村购地买房禁而不止。

制度不完善

1.农民住房保障方式单一，在土地资源日益紧缺的情况下，宅基地无偿分配制度难以为继，农民合理建房需求得不到保障。

2.农村宅基地流转限制过多、退出机制缺失，在城镇化水平提升和农村人口减少的大趋势下，出现城市和乡村建设用地“双增长”。

3.城乡住宅用地权能差异巨大，宅基地使用权虽为用益特权，但缺乏处置权、收益权，农村宅基地和农房潜在价值难以实现。

闲置浪费严重

1.人减房增。近年来，随着城镇化的推进，不少农民举家迁居城镇，或者全家常年在外打工，但很少有人愿意退出家中闲置的宅基地。

2.人去房空。不少宅基地和农房长期或季节性无人使用居住，出现大量闲置。

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

附属用房独立于主体房屋外单独建设的房屋，包括厨房、车库、猪牛栏、厕所、工具房等(不包括临时性建筑），原则上占地面积不超过40平方米（非多户共有用地面积超过40平方米不能认定为附属用房），层数不超过1层。

宗地：土地权属界线封闭的地块或空间。

农民房屋：农村村民建造的住宅及其附属设施内具有连续空间边界、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为户或套。

庭院：建筑物（包括亭、台、楼、榭）前后左右或被建筑物包围的场地通称为庭院。

闲置农房：指地上房屋无人居住超过一年的农民房屋。

闲置宅基地：地上房屋倒塌、废弃或无房屋的宅基地，以及地上房屋无人居住超过一年的宅基地。

一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。（赣州市农村住房建设管理条例：农村住房建设每户建筑面积不得超过三百五十平方米，住房层数不得超过三层，住房檐口高度不得超过十一米。）

宅基地特征

集体所有、成员使用

一户一宅、限定面积

无偿取得、长期使用

规划管控、内部流转

三、工作内容

“摸底数”

“建平台”

“定制度”

“严管理”

四项基础工作

1、摸清农村宅基地底数

摸清宅基地的基本情况

摸清农房的基本情况

摸清宅基地违法违规情况

建立宅基地数据库平台

2、科学编制村庄规划

发动群众参与村庄规划编制，给群众描绘出一幅通过改革就能实现的美好蓝图。

3、妥善处置历史遗留问题

合法合规，符合农民预期

因村施策，保持历史耐心

摸清底数，分类逐步化解

4、做好宅基地使用权确权登记频证

建立和完善农村地籍数据库

完善不同历史阶段宅基地登记档案资料并上图入库;

加快颁发统一的不动产权属证书，切实做到应发尽发。

为什么要做调查？

农业农村部行使职能的基础需求

掌握宅基地基本情况

指导农村宅基地分配

完善宅基地管理制度

推进宅基地合理布局

新的《中华人民共和国土地管理法》明确农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，因此也赋予了农业农村部门对于农村宅基地的管理、利用、改革、调查、执法等相关职能与责任。农村宅基地基础信息数据作为行使相关职责的基础与出发点因此摸清农村宅基地基础信息、建立基础信息数据库对于其行使部门职责至关重要。

当前宅基地数据信息的现状决定

数据方面：宅基地基础数据不齐、不全；数字化、标准化程度不一；各地质量差异大

信息化方面：宅基地全过程管理、一站式服务的信息化建设理念缺位；宅基地管理工作分散于多个部门，缺乏信息资源共享机制；农村宅基地信息化管理水平较低

其他方面：缺乏专业的人才队伍；信息化建设经费缺乏

宅基地基础信息调查范围

1、已有数据成果完全覆盖县域范围农村所有宅基，且包括宅基地规模、布局、权属和利用状况数据，需要采用共享利用的方式展开调查，对已有数据进行梳理和利用，不需要展开补充调查。

2、已有数据成果没有完全覆盖县域范围所有农村宅基地，或覆盖的宅基地缺少规模、布局、权属或利用情况中的一类或几类数据，则对覆盖部分开展共享利用调查，对于缺少部分或没有覆盖部分开展补充调查。

3、没有相关数据成果的区域，则需要按照本规程的需求，开展空间数据和属性数据的补充调查。

注：村庄内属于国有土地范围的不做调查；被征收的土地，属于国有土地，不作调查。

属于集体建设用地但用途不是住宅，例如祠堂、村委会、学校、卫生室、寺庙等公共设施用地，此部分需调查，但不纳入宅基地数量和面积统计、不建立数据库，在系统上以图形要素标注。

1、汇总基础数据

 汇总整理县级国土空间规划（土地利用总体规划）、村庄规划、土地利用现状、房地一体的宅基地使用权确权登记颁证、农村承包地确权登记颁证、农村集体资产清产核资、实景三维、数字正射影像等数据

农村宅基地规模、布局、权属和利用现状：

（1）规模：指农村宅基地的数量和面积。

（2）布局：指农村宅基地所在乡镇、村、组及四至等地址和位置信息。

（3）权属：指农村宅基地的使用权人和所有权信息。使用权人一般为个人信息姓名、身份证号码、户口所在地等；所有权人一般明确到村、组或者集体经济组织。

（4）利用现状：指农村宅基地的不同利用形式，分为居住、经营、闲置和其他四大类，多种利用状况的填写多种用“/”分隔。

2、宅基地专项调查方法

根据汇总的数据情况，采取遥感、测绘、入户调查等方式，有针对性开展宅基地补充调查和专项调查，通过查缺补漏，进一步完善宅基地基础数据。

3、制作调查工作底图

布设像控点及测量

无人机航线设置

无人机航飞

专业软件数据建模

4、外业数据采集

（1）所有权调查

调查内容：包含行政村、村民小组、组代表（小组长）姓名、组代表身份证号码、联系电话、发包方代码、区域代码、邮政编码、备注等内容。

（2）使用权调查

调查内容：包含宗地编码、房屋编码、使用权人代表姓名、使用权人代表证件号码、权利人类型、发证机关、户籍所在省市、是否使用权人之间共有，如果是共有则分摊宗地面积必须填写，不动产单元号、不动产权证号、备注等内容。

（3）宅基地利用情况调查

（4）房屋利用情况调查

（5）宅基地数据库建设

按照统一的数据库规范，分析梳理相关基础数据， 建立包含宅基地权利人、 地类、 四至方位、 宗地面积、房屋建筑面积以及审批、 使用、 流转、 监管等信息在内的农村宅基地数据库。

（6）可视化数据库成果

数据成果应用

宅基地面积调查分析及使用权属调查：农村宅基地有偿使用、有偿退出、宅基地资格权管理与认定。

房屋状况调查及宅基地利用情况调查：农村宅基地闲置盘活利用、村庄规划布局、宅基有偿(无偿)退出。

宅基地有无情况及流转、审批调查：探索宅基分配、流转、抵押机制，健全完善宅基地建房审批流程。

一户多宅、超标占地、缺少建房手续等情况调查：妥善处理历史遗留问题

会昌县农村宅基地信息管理平台

一库九系统：宅基地数据库、系统管理、数据管理、宅富宝小程序、申请审批、档案管理、综合利用、宅基地大屏、一张图、巡查监管

1、宅基地数据库：结合第三次全国国土调查、农村房地一体确权登记发证等成果，利用无人机测绘技术制作数字正射影像和三维模型，形成调查工作底图，并开展宅基地专项调查，全面摸清宅基地规模、布局、利用状况和权属等信息，建立和完善农村宅基地数据库，做到“以人查房、以房查地”。

2、数据管理系统：用于实现农村宅基地数据的质量检查，数据的增、删、改、查，及宅基地和其他图层进行叠加后的专题图分析，还有其他相关的统计分析等。

3、宅富宝小程序：宅富宝小程序通过身份证及人脸识别验证农户资格权信息。同时可在线申请建房，填写相关信息、上传相关材料、查看规划等

4、申请审批系统：申请审批系统围绕农村新增建房的过程进行了精细化管理，提供了智能化在线业务审批（PC端），农房“三到场”的管理（平板端），实现了全流程的管理。

PC端核查新增房屋选址是否符合规划、是否占用基本农田、相关手续资料是否齐全、建房选址是否真实合理等情况。

可通过平板端宅基地审批助手完成三到场：“用地建房、丈量批放、建成核查” 的上传及查看资料。同时结合RTK测量仪，高精度定位，完成实地踏勘，将踏勘信息推送到电脑，实现精准高效办公。

5、巡查监管系统：通过建立网格化巡查和动态巡查机制来实现日常巡查、上报、查处、监管。建立例行巡查制度，村级、镇级巡查人员通过巡查助手在规定时间内，完成监管范围内的巡查任务，并通过巡查打卡覆盖范围，建立网格化体系。监管人员通过照片和上传的位置，对各乡镇上报疑似的违法数据和统计信息，判断是否有涉嫌违法建房的行为，辅助进行违法任务处理。

已开发接入乡村治理视频监控系统接口，实现对村组宅基地的动态管控、远程实时监管，对乱建行为早发现早处理，提升了农村宅基地的监管效率。

6、一张图系统

 一张图，以宅基地审批数据为依托，融合二三维空间数据，实现了农村建房的“选址模拟”、“综合查询”、“统计分析”等功能，为业务审批、领导决策提供服务。

7、宅基地大屏： 宅基地大屏，是以图表的形式展示和监控辖区范围的用地建房申请情况、审批情况、利用情况以及违法用地情况，实时获取审批、巡查、利用等业务的相关数据、为领导决策提供服务。

8、综合利用系统： 综合利用是在农村土地“三权分置”的前提下，进行宅基地流转、抵押、退出、有偿使用等行为的管理。实现了土地流转、抵押等业务的申请、信息发布、业务审批。

9、档案管理系统：用于管理宅基地电子档案，实现宅基地、房屋、农户信息和电子档案合一管理。优化现有的宅基地审批档案管理模式，使电子档案与纸质档案无缝衔接管理。

10、系统管理：维护系统，发布各级领导调研、指导工作动态、相关政策法规、通知公告、典型案例等。

“三大智慧”

资格权“智慧”识别

选址用地 “智慧”分析

宅基地“智慧”监管

四、工作流程

（一）组织准备

1、成立“宅改”专班。从农业农村、自然资源、住建等部门和乡镇抽调业务骨干组建“宅改”工作专班，人员与原单位脱钩，集中办公；单列经费，单独核算，单独考核，对表现突出的优先提拔重用和鼓励嘉奖。

2、制定工作方案。结合本地实际制定实施方案，列出任务清单，细化实施步骤、保障措施，明确工作实施的时问节点、进度安排等。

3、选择试点村庄。要每个乡镇都结合实际，按照“先易后难”的原则，选择若干个行政村或自然村作为先行先试村庄。

4、建立健全经济合作社（或村民事务理事会） 。开展“宅改”前，原则上都要建立健全自然村（村小组）经济合作社。条件不具备的，可由村民委员会（村民小组）代表集体行使所有权 。

（二）宣传发动

1、学习法规政策：组织相关人员系统学习宅基地相关的法律、法规、政策。

2、开展集中培训：由各县（市、区）“宅改办”组织先行先试村庄的村组干部、理事会成员、乡镇干部，开展“宅改”有关政策法规和业务操作方面的集中培训

3、广泛宣传发动：利用新闻媒体、网络新媒体、会议培训、广告标语、画册资料、流动宣传、参观典型“宅改”点等方式广泛宣传发动。

（三）调查摸底（建立宅基地数据库和信息平台）

基础数据共享。县级层面协调自然资源、住建、农业农村等部门建立数据共享机制。汇总整理以下数据：

A.县乡级国土空间规划（土地利用总体规划）；B.村庄规划；C.第三次全国国土调查；D.地籍调查；E.集体土地所有权登记；F.房地一体的宅基地使用权确权登记须证；G.农村承包地确权登记须证；H.农村集体资产清产核资；I.农房质量安全鉴定。

基础数据调查：此项工作可参照农业农村部农村合作经济指导司印发的《农村宅基地基础信息调查工作指南（试用版）》执行。

调查范围：试点村庄内部所有的房屋、厨房、天井、院套以及猪牛栏、厕所等附属设施。

工作步骤：A.内业:a.摸清户数。根据县农村村民建房管理暂行办法对户的认定和户籍信息，初步掌握本集体经济组织内总户数。b.屋户对应，根据掌握的情况将户主标注在地籍图上，做到屋不漏户，户不漏屋。

外业：a.上户核查，主要核对人口信息，明确户主，核定家庭成员；核对每栋房屋及其附属设施的权属，复核面积，并填写调查摸底表。b.结果公示。对调查结果在本村内进行公示，公示期为7天，公示有异议的，到现场重新核实。

（四）酝酿制定制度

1、县级层面制定指导性制度（10项）：（1）农村村民建房管理暂行办法；（2）农村村民住房保障实施办法；（3）农村宅基地农户资格权认定指导意见；（4）经济合作社（村民事务理事会）宅基地管理权责；（5）农村宅基地“三权分置”指导意见；（6）农村村民建房批后监管实施意见；（7）农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法；（8）农村宅基地综合整治暂行办法；（9）农村宅基地增值收益分配指导意见；（10）退出闲置宅基地综合利用实施方案。

2、镇村层面酝酿具体实施制度（10项）：（1）宅基地农户资格权认定及“户”的界定办法；（2）农民建房审查细则；（3）村规民约；（4）经济合作社（村民事务理事会）工作制度；（5）宅基地收益分配办法；（6）宅基地“三权分置”实施办法；（7）宅基地分配办法；（8）宅基地有偿使用办法；（9）宅基地流转和退出办法；（10）资金使用管理办法。

（五）规划编制及执行

1、规划与“宅改”齐头并进

2、进行规划公示

3、严格规划执行，不符合规划的不能审批建房

4、规划范围内的土地收回集体，按规划统一分配使用

5、依据规划开展环境整治和宅基地综合利用；

6、与规划出入较大的村庄可申请规划调整；在村庄规划范围内实施增减挂钩项目的，需及时修改村庄规划。

（六）总结提升

集中时间、人员,以“回头看”的形式，对“宅改”试点乡（镇）、村组的调查摸底、宣传发动、村规民约建立和制度建设、村庄规划编制及执行、审批管理办法、监管机制、村民建房管理、资金使用管理、环境治理、档案管理、工作创新等情况进行考评形成考核意见，同时，对发现的问题不断总结与提升。

乡镇工作步骤

工作专班：为促进乡镇宅基地改革工作顺利开展，保障宅基地工作进程中稳定、有序，确保本镇与上级宅基地指导相关部门工作的对接积极高效。成立以书记、乡镇长为组长的双组长责任制。

风险评估：根据会昌县农村宅基地改革内容开展风险评估，着重对新旧政策变化、宅基地审批面积标准变化、农户宅基地申请资格权变化、农户合法“一户多宅”处置变化等进行风险评估，确保新老政策平稳过度。

先行先试：按照“先易后难”的工作思路，采取“抓点带面，示范引导，统筹推进，整体提升”的办法，完成试点农民宅基地改革工作有序推进。

全面推进：在先行试点经验基础上，引导全乡面上的有序推进宅基地改革。不断完善宅基地管理制度，健全农民住房保障机制，提升农村宅基地管理水平，实现村民户有所居和农村土地节约集约利用，切实保护耕地，改善农村人居环境，统筹推进农业现代化、新型城镇化和城乡一体化发展。

考核评估：制定考核评估办法，要充分发挥基层组织、村干部、党员干部等重要人员的带头作用，对工作落实好的村和个人进行表彰奖励。

动员宣传

1、加强宣传。充分利用微信、广告牌、宣传标语等工具宣传；上户发宣传单、一封信、画册等宣传资料；组织召开群众会、党员大会、理事会、在外知名人士座谈会等要把宣传工作做实、做细，营造良好的宅改氛围。

2、组织动员。组织召开各级动员会，全面部署改革试点相关工作，统一思想，责任到人，倒排时间，挂图作战。

摸底调查

一是做好现状调查。配合第三方技术单位调查清楚各村每户人口情况、现有存量农房、闲置农房、“一户多宅”、超占面积、户籍信息、宅基地审批户内人员等情况。二是做好需求调查。调查清楚当前无房户、有建房需求户情况及村庄规划，做好宅基地用地计划。三是做好政策梳理。梳理本乡镇（街道）现有宅基地审批、管理制度和群众建房资格权、宅基地使用权以及实际审批之间的矛盾，找到农民宅基地改革工作的切入点。

资格权登记

完成本乡镇（街道）所有农户资格权、资格权使用情况和的登记、确认工作。一是做好合法宅基地登记造册。对合法宅基地登记造册，做到每处合法宅基地权属清晰，审批资料完整，审批户内人员和农户宅基地资格权使用情况一一对应。二是做好违章宅基地“一户一策”。编制违章宅基地处置清单，要求违章宅基地责任到户，以户为单位确认违章宅基地处置责任和处置办法，在相关违章行为未处置到位前，改户成员不得再次使用宅基地资格权。

以国家试点大余、永丰和余江为例，试点在资格权认定方面的共同点主要表现为：

试点均对成员资格的初设、婚姻、继承、收养、政策性迁入、协商迁入方式予以认定，并对原户籍在本集体的大中专院校学生、毕业生，现役、复员、退伍军人，服刑、矫正、刑释解诫人员，外出进城经商、务工但未放弃成员权的四类人员予以资格权保留，但是原户籍虽在本集体但已被国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员的资格权不予保留。而资格权的消亡，试点均对由于成员死亡、迁出他集体、政府法定行为造成的资格权灭失予以认定。

建立制度

按照省、市《三年行动方案》“4+2+N”工作内容要求，我县主要“完善宅基地审批制度、完善宅基地所有权行使机制、健全宅基地监管机制及探索宅基地资格权保障机制”4项制度。

宅基地审批制度：在《赣州市农村住房建设管理条例》基础上，细化农户申请建房条件、申请流程、申请材料等。因地制宜，出台符合乡情、镇情的宅基地审批制度。

宅基地监管机制：在《赣州市农村住房建设管理条例》基础上，严格落实“三到场”制度。

宅基地申请审查到场：收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇（街道）要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

开工前丈量批放到场：经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇（街道）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇（街道）及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

建成后核查验收到场：农户建房完工后，乡镇（街道）组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

宅基地所有权行使机制：严格按照相关规定，明确宅基地所有权的权利主体、所有权实现形式、所有权人职能等。

宅基地资格权保障机制：资格权很重要！！！严格按照相关规定，因地制宜出台资格权认定办法，明确资格权认定条件、取得方式、保留情形、丧失情形等，切实保障农户利益。

注：对预留宅基地、暂未建房的宅基地要加强监管，严禁倒卖预留宅基地，合理确定预留宅基地指标,集约节约用地！

试点运行

一是做好政策衔接。围绕人员、面积、权属等“权证”认定，认真做好新老政策衔接的宣传解释工作，做到政策平稳过渡、群众满意、改革有序。二是优化审批管理。优化、简化宅基地审批程序，建立一个窗口对外受理、多个部门内部联动运行的农村宅基地和建房联审联办制度，推进农民建房线上申请和审批，提高农民建房审批效率。三是开展确权置换。优化确权流程，规范置换程序，完善试点村农村宅基地及住房确权登记发证实施细则，保障宅基地和农房“权证”置换、调剂等工作有秩序进行。四是完善安居形式。迁建安置：在符合规划的前提下，统筹建设安置区，或在盘活的农村宅基地上，引导村民通过竞标方式取得宅基地使用资格，按统一规划设计图纸建房。集聚安置：通过公租房、安置房、商品房等形式，引导群众有序到城镇安居乐业。五是做好风险控制。通过调查发现和预防可能产生的风险，严格“权证”置换调剂的准入条件和标准，开展社会稳定风险评估，加强风险控制，审慎稳妥推进试点。

完善提升

总结试点经验，并根据试点过程中发现的问题完善提升各种制度、宅基地审批管理、监管等。丰富试点村农村宅基地改革内容，完善宅基地审批管理制度，提高农村宅基地审批监管的可操作性。

村级工作内容

成立宅改理事会：

在乡镇党委、政府组织领导下，村党支部牵头成立宅改理事会，推选出德高望重、公道正派、能力强、办事公道的乡贤担任理事长,把村里“五老”、致富能人、在外贤达的各方面人士纳入乡贤宅改理事会，积极做好群众宣传发动工作，让群众参与宅改的事前协商、规划决策、工程建设、监督管理全过程，充分调动群众参与宅改的积极性，让宅改工作由“要我改”转变为“我要改”。

工作要点：

（一）组织召开村民会议或村民代表会议，形成会议记录并妥善保存；

（二）配合编制并执行村庄规划；

（三）把好宅基地申请资格关、规划关、面积关、退出宅基地关、收费关、公示关；

（四）现场监督村民建房打桩放线，核实建房朝向、四址、面积及立面装饰；

（五）实时监管村民建房，对违法占地及不按批准要求建设的，责令停止建设，并及时向人民政府及村委会报告；

（六）对退出宅基地上的建筑物、构筑物组织拆除，平整土地；

（七）对依法收回的宅基地上的建筑物、构建物组织拆除，平整土地。

（八）按照规划，对退出的宅基地实行宜建则建、宜耕则耕、宜林则林；

（九）加强对本村土地整治项目的管理及后期管护；

（十）组织实施新农村建设、农村基础设施建设及公益事业等；

（十一）协调处理矛盾纠纷；

（十二）配合对村民建房及退出宅基地的验收；

（十三）带头遵守村规民约、交纳宅基地有偿使用费；

（十四）加强宣传，认真贯彻落实农村宅基地管理的相关法律、法规及政策。

经验启示

1.党的领导是改革的“第一要素”

始终坚持党对农村改革的领导，统筹好宅改和城乡融合、乡村振兴文章配齐配强村级党组织书记，激励担当作为的干部，让党员干部冲在改革一线、用在改革一线、提拔在改革一线,充分发挥好基层党组织战斗堡垒和党员的先锋模范作用。

发动群众、依靠群众，激发群众内生动力，是改革的强大动力源。群众有获得感、幸福感、安全感就是宅改的根本出发点。在试点工作中，健全村民事务理事会，用好村级集体经济组织合作社。做到“众人拾柴火焰高”。筑牢改革的支点、延展改革的长线、拓宽参与改革的平面，开好“圆桌会议”，形成民事民议、民事民办、民事民管“大合唱”的格局。

3.久久为功是改革的“关键一招”

一是处理好“创新”与“底线”的关系。充分尊重群众首创，把创新空留给农民。宅改不管怎么试，坚持党的领导不能变，坚持国家法律法规不能变，坚持农民主体地位不能变。二是处理好“试点”与“全局”的关系。改革试点是为全面发展打前站，铺路子，不能以此代替农村改革的全局工作，可以“一村一色”，不能“千篇一律”。三是处理好“当前”和“长远”的关系。宅改是个长期而艰巨的任务，贵在“持之以恒、久久为功”

五、职责分工

自然资源部门：规划、用地计划、农转用

乡镇：建设规划许可证、审批、盘活利用、违法用地查处（农业农村部门监管指导）

住建部门：质量和风貌

自然资源部门：确权颁证

职责分工

县农业农村局：统筹负责农村宅基地改革和管理工作，参与编制村庄规划，指导农村宅基地的合理布局、分配、使用、流转和闲置宅基地、闲置住宅的盘活利用，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查等工作。

县自然资源局：自然资源主管部门负责本行政区域内农村住房建设工作的统筹协调，指导编制村庄规划，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的农村住房建设需求，实施乡村建设规划许可、办理农用地转用审批等相关手续，管控引导农村住房建筑风貌，开展不动产登记等工作。

住房和城乡建设主管部门：住房和城乡建设主管部门负责农村住房设计、建设质量、施工安全的监督管理和技术指导，建立农村建筑工匠培训和管理制度。

乡镇

提供本乡镇户籍信息，为资格权信息提供参考数据

各乡镇人民政府承担属地责任，结合机构改革，整合人力资源、健全机构，完善办公和执法监督条件，依法履行职责；

负责宅基地审批工作，严格把控申请资格条件，充分利用农村集体产权制度改革成果对本地集体经济组织成员资格进行认定，建立宅基地联审联办制度。

负责宅基地审批监督管理工作，加强事前、事中、事后监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求;

负责每季度将审批台账及资料报区农业农村局、区自然资源局备案。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，发挥村民理事会作用，建立村级宅基地协管员制度;指导村级组织健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

林业、水利等部门：水利、林业、乡村振兴、文广新旅、交通运输、生态环境、应急管理、财政、民政、气象等部门按照各自职责，共同做好农村住房建设管理相关工作。

村委会：做好本村宅基地制度改革的宣传工作，出台村规明约，收集好本村资格权名单，配合技术单位工作人员上户调查宅基地基本信息。

第三方技术单位：负责整县宅基地外业调查、无人机航飞、数据库建设及搭建农村宅基地信息管理平台。

六、重点说明

农村宅基地制度改革是涉及农民利益的重大问题，也是全社会高度重视的问题，既是经济问题，更是社会问题。搞好了，可以盘活资源、增加农民收入；搞不好，会引发社会矛盾，甚至会犯颠覆性错误，十分敏感，非常复杂。

1.思想上绷紧一根弦

重要、敏感；稳慎推进

牢牢守住三条红线

绷紧“农民不能亏，农村不能乱”的弦

三条底线：土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损

两个不得、两个不能、一个严格禁止

两个不得：不得以买卖宅基地为出发点，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。

两个不能：城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破。

一个严格禁止：严格禁止下乡利用农村宅基地建别墅大院和私人会馆

2.机制上纵向贯通 横向串联

纵向贯通到底：部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体

横向串联并行： 推动区、乡镇统筹协调有关部门，发挥农办协调相关部门只能作用

以农村居住权益和土地集约节约利用为中心，凝聚自然资源、住建、综合行政执法等部门力量。

3.管理上坚持疏堵结合

“疏”保障农民基本居住权，开“前门”

“堵”严格规范管理，遏制宅基地违法违规，堵“后门”

改革愿景

1、基层组织强起来 吸纳优秀宅改理事会成员进入村两委班子，提升基层管理水平

2、村容村貌亮起来 完善基础配套设施，改善升村容环境，提升生活舒适感、幸福感。

3、民风设风好起来 理顺宅基地权属关系，减少村民的矛盾纠纷。群众参与宅改，激发了主人翁意识，改变了工作“干部干、群众看”的现象。

4、村集体经济富起来 通过宅基地改革、盘活“两闲”用地，壮大集体经济，提升农户收入。